חיפוש
  • Shahar Hen

על הכנסות פסיביות בהשקעות

משחר ההיסטוריה של 34 שנותי, מתוכן 13 שנים בהשקעות אני זוכר אין ספור פרסומים שצדו את עיני להכנסה פסיבית. לאדם המצוי נשמע זה כמו דרך נוחה ואחלה של הזדמנות לצאת מ"מרוץ העכברים" לפי הדימוי של רוברט קיואסקי.


מהי הכנסה פסיבית?


הכנסה פסיבית היא למעשה כסף שמרווח עם אקטיביות מאוד קטנה מצד המשקיע. לדעתי האישית אין דבר כזה הכנסה שהיא פסיבית לחלוטין מי שאומר לכם משהו כזה, בעיני שרלטן גדול.

מסיבה הפשוטה, שגם אם תחזיקו דירת מגורים שקיבלתם בירושה, תצטרכו לכל הפחות אחת לכמה שנים לחדש את הסכם השכירות. שלא לדבר על ניהול הנכס במידה והוא דורש התערבות מסויימת.


הדבר כמובן הופך מורכב יותר אם בבעלותכם בית מלון או אולי מפעל שמוכר מוצרים.


בפוסט הזה ארחיב את הכתיבה על הכנסות פסיביות הנובעות מנכסים פיננסיים ונכסים ריאליים בלבד.

לא אדבר על נכסים דיגיטיליים או פורמטים אחרים שאינם פיננסיים או ריאליים.


נכס פיננסי - כהגדרתו בתקינה החשבונאית הוא כזה שאמור להשיג מימון למנפיק מסויים (לדוגמה, מניות או אגרות חוב), ולרוב, לא תמיד נסחר בשוק משני נזיל (בורסות).

נכס ריאלי - נכס מוחשי בעל ערך בשל מהותו ותכונותיו. לדוגמה: נדל"ן, קרקעות, ציוד, מפעלים, משאבי טבע. אלו אינם סחירים ואינם נזילים ברמה היומית.


בהשקעות אני מגדיר עצמי כ- Cash Seeker, כלומר, אני תמיד רוצה לזכות בתזרים מזומנים חזק מאוד מצד ההשקעה. וגם אם הכסף לא מגיע ישירות אלי לכיס (לעתים טוב שכך בשל אירועי מס), אני מאוד רוצה שההשקעה שלי תהיה מכונת מזומן משומנת היטב. וטוב ייעשה אם יהיה גם החזר הון למשקיעים באמצעות רכישות עצמיות (כשמדובר בהשקעה במניות).


אם מדברים על השקעות שיוצרות מזומן בצורה פסיבית לבעליהן, אפשר כמובן לדבר על נדל"ן מסוגים שונים. בגזרה זו כמובן נרצה לנתח את הפרמטרים התפעוליים של הנכס, לדוגמה FFO מהנכס (תזרים בניכוי עלויות מימון), מרווח דמי השכירות אל מול הוצאות המימון, התפתחות המרווח לאורך חיי הנכס, טיב השוכרים, שיעורי תפוסה, פוטנציאל השבחה, שיעור היוון לצרכי שיערוך ועוד.


אני כמובן ארחיב על כך בקורס כשנלמד על השקעות בחברות נדל"ן מסוגים שונים.


דוגמה נוספת היא השקעה בחברות.

אבל לא סתם חברות, אלא כאלה שמדיניות החלוקה שלהן יציבה, ומקפידות לייצר רוחיות נאה לבעלי המניות שמאפשרת חלוקת דיבידנד יציב.


אפשר לשים קצת דוגמאות על השולחן.


חברת גב ים לנדל"ן מניב, הוקמה בשנת 1928, הונפקה ב1996 והחלה לחלק דיבידנד בשנת 2004.

בחמש השנים האחרונות הגדילה החברה את הדיבידנד שלה מ 0.84 ש"ח למניה לכדי 1.86 ש"ח. (מה שמביא אותה לתשואת דיבידנד של 5.5%).

גידול של 17% בממוצע לשנה. מעניין אם אפשר להגדיל תקבולים משכירות בהשקעה ישירה בנדל"ן ב17% שנתי בממוצע.


משקיע שרכש את גב ים לפני כ-5 שנים, שילם בשיא 2017 17.25 ש"ח למניה. ומקבל היום כמעט 11% דיבידנד לשנה.

אותו משקיע החזיר עד כה שליש מהשקעתו המקורית במזומן, ועוד 93% בעליית ערך.



מתוך אתר החברה


דוגמה נוספת שאני אוהב היא דנאל, שסובלת מאירוע תדמיתי לא פשוט, לאחר פטירת שלושת החוסים בון דפנה בחולון. דנאל מנם סובלת מביה תדמיתית, אבל נחשבת למכונת מזומנים משומנת היטב. החברה בשנת 2017 חילקה 10.75 ש"ח דיבידנד בעוד שהיום מחלקת 20 שקלים. גידול של 13.2% לשנה בממוצע.


משקיע שרכש דנאל בשיא של 2017, שילם 207 שקלים למניה, ומקבל היום כמעט 10% דיבידנד לשנה, והחזיר עד היום 29% מההשקעה במזומן, ועוד 109% בעליית ערך.


מתוך מצגת החברה לשוק ההון לרבעון השני 2022


אוקי, עד כאן מכשירים הוניים, ומה אם משקיע מעוניין ביותר וודאות בנוגע להשקעתו?


בשביל זה יש מכשירי Fixed Income.


אם חפצה נפשו של המשקיע בהשקעה בעלת מאפייני סיכון נמוכים יותר, וודאות גבוהים יותר מאשר עולמות האקוויטי,אפשר כמובן לפנות למכשירי החוב השונים. מעבר לים אלו נקראים מסלולי Fixed Income, מסלולי הכנסה קבועה, זאת בשל מאפיין ההכנסה הקבועה שלהם. גם קרנות השקעה שונות גילו את היופי בדבר ומסלולי Fixed Income אף לוקחים חלק בקרנות הREIT השונות.


דוגמה נפלאה היא AGNC. או כמו שנהוג לקרוא לה: Agency. הקרן משקיעה בצורה ממונפת באג"ח מגובה משכנתאות, Mortgage Backed Securities.


הסיכון נחשב לנמוך בהשוואה למכשירים הוניים (מניות) לאור הביטוח של Federal National Mortgage Association וה- Federal Home Loan Mortgage Corporation.


הקרן מחלקת 0.12 דולר ליחידה לחודש. כלומר, 1.44 דולר לשנה. יחידת השתתפות בקרן עולה סביב 12.46 דולרים, מה שמקנה תשואת דיבידנד שנתית של 11.5%.

תחת ההנחה שהקרן לא גדלה בNAV שלה וגם לא קטנה, משקיע אשר ישקיע מחדש את הדיבידנד בכל חודש, ייצא בעוד 5 שנים עם סכום מצטבר של 31.7 דולר. 154% לפני מיסים.


מה עושות קרנות השקעה?

אחת מהפרקטיקות הנהוגות בקרנות חוב למיניהן, על מנת להשיג למשקיעיהן תשואה עודפת - היא לקבל את התזרים היציב ממכשירי חוב למיניהם, ואיתו לפעול בנכסים ומכשירים מסוכנים יותר.

כך הקרן יוצרת לעצמה ניהול נוח של הסיכון.

מעניין, לא?



אנחנו עכשיו מפיצים את ההכשרה שלנו באונליין, מה שיאפשר לכם לבנות תכנית מותאמת לצרכים ולתקציב שלכם.


מוזמנים לדבר איתנו לפרטים.

shahar@falconcapital.co.il

052-5202446

 

לקרן פלקון ש.מ ולשחר חן יש עניין בחלק מהחברות המוזכרות בפוסט.


סקירה זו נכתבה על ידי שחר חן, והיא מביאה לידי ביטוי דעה אישית בלבד ולא המלצה או שידול לביצוע פעולת השקעה. לקרן פלקון ש.מ ו/או לשחר חן אין כל קשר עסקי עם החברות המוזכרות בסקירה ולא מתקבל שום תגמול תמורת הכתבה מאף גורם.




94 צפיות0 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול